A dúvida sobre quem paga o IPTU em um imóvel alugado gera conflitos constantes entre proprietários e locatários. A obrigação tributária principal perante o município recai sobre o proprietário, mas o contrato de aluguel pode transferir essa responsabilidade financeira ao inquilino.
O que diz a lei sobre o contribuinte do IPTU?
O Código Tributário Nacional, instituído pela Lei nº 5.172/1966, estabelece no seu artigo 34 que o contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título.
Essa norma define a relação direta entre o contribuinte e a Fazenda Pública. Perante o fisco municipal, o responsável pelo débito é aquele que consta na matrícula do imóvel, independentemente de acordos privados realizados entre particulares.
O contrato de aluguel pode transferir a cobrança ao inquilino?
Sim, o contrato de locação possui validade para transferir o encargo financeiro. Segundo a Lei do Inquilinato, é permitido que o locador repasse ao locatário o pagamento de taxas e impostos sobre o bem.
No entanto, essa cláusula produz efeitos apenas entre locador e locatário. Caso o imposto não seja pago, a prefeitura continuará cobrando o proprietário, pois convenções particulares são inoponíveis ao fisco conforme o artigo 123 do CTN.
Como o STJ entende a responsabilidade pelo tributo?
O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a prefeitura pode cobrar o tributo do proprietário, mesmo existindo um contrato prevendo a responsabilidade do inquilino. O município tem a prerrogativa de buscar o pagamento de quem consta no cadastro imobiliário.
Quais os riscos envolvidos para as partes?
O não pagamento gera consequências sérias para ambos os lados. Confira os principais riscos:
- Para o proprietário: execução fiscal movida pelo município pelo não pagamento do tributo.
- Para o inquilino: infração contratual que pode fundamentar uma ação de despejo.
- Para ambos: inclusão de dívida ativa que onera o imóvel com juros e multas.
Como o locador e o inquilino devem agir na prática?
Para evitar inadimplência, é recomendável que o proprietário exija a apresentação periódica dos comprovantes de quitação. A dívida possui natureza propter rem, significando que o débito acompanha o imóvel independentemente de quem o ocupe.
Veja na tabela abaixo um resumo das responsabilidades das partes diante do fisco e do contrato:
| Situação | Responsabilidade |
|---|---|
| Cobrança da Prefeitura | Proprietário (Responsável legal) |
| Pagamento via Contrato | Inquilino (Se previsto em cláusula) |
| Dívida não quitada | Proprietário responde ao Fisco |
Por que é importante manter o pagamento em dia?
O não pagamento do imposto resulta em multas e juros, aumentando o valor da dívida ao longo do tempo. Além disso, o imóvel pode ser levado a leilão em processos de execução fiscal movidos pela prefeitura.
Portanto, o pagamento deve ser tratado como prioridade. Manter as contas em dia garante a segurança jurídica de todos os envolvidos na relação locatícia e protege o patrimônio contra riscos de expropriação legal por parte do fisco municipal.
