Proprietários de lotes na capital paulista devem ficar atentos às novas regras de tributação que entram em vigor no próximo ano. O cálculo do IPTU de terrenos passou por uma revisão estratégica que pode surpreender quem possui áreas desocupadas ou com construções irrelevantes.
Como funciona o novo teto de reajuste do IPTU em São Paulo?
A aprovação da Lei Municipal nº 18.330, em novembro de 2025, estabeleceu diretrizes para a nova Planta Genérica de Valores na cidade. Em regra, o aumento anual do imposto para imóveis residenciais e comerciais foi limitado a 10%, servindo como uma trava de segurança para o contribuinte.
Essa medida visa mitigar os impactos da valorização imobiliária acelerada em certas regiões da metrópole administrada pela Prefeitura da Cidade de São Paulo. Contudo, essa proteção não é absoluta e depende diretamente da situação cadastral do bem perante os órgãos municipais.
Por que o IPTU de terrenos pode ultrapassar os 10%?
O detalhe que pode encarecer o tributo reside no aproveitamento do lote. Terrenos com mais de 500 m² que estejam desocupados ou que possuam uma área construída ínfima em relação ao total do terreno podem perder o direito ao teto de reajuste de 10%.
Se existirem obras licenciadas que não foram devidamente informadas na base de dados da municipalidade, o sistema pode classificar o imóvel como subtilizado. Nesses casos, o IPTU de terrenos sofre um reajuste baseado no valor venal pleno, sem a trava limitadora aplicada aos imóveis residenciais padrão.
Quais são as novas faixas de isenção para 2026?
A nova legislação também trouxe benefícios para proprietários de imóveis de menor valor. A faixa de isenção total foi ampliada para unidades residenciais com valor venal de até R$ 260.000,00, desde que o contribuinte possua apenas um imóvel registrado em seu nome.
Para quem possui propriedades com valores ligeiramente superiores, foram criados descontos progressivos na base de cálculo. Confira os critérios de isenção e desconto para o próximo exercício:
Como a reforma tributária afeta o ITCMD em 2026?
Além das mudanças municipais, o cenário para heranças e doações também sofreu alterações com a Emenda Constitucional nº 132/2023. A partir de janeiro de 2026, a progressividade das alíquotas tornou-se obrigatória, o que significa que quanto maior o patrimônio, maior será a porcentagem do imposto.
Estados como São Paulo, que utilizavam uma alíquota fixa de 4%, estão em processo de adaptação legislativa para criar faixas que podem chegar a 8%. Segundo informações do portal BRCondomínio, essa transição exige um planejamento sucessório antecipado para evitar custos elevados na transmissão de bens.
Quais cuidados tomar com contratos de locação?
No campo do aluguel, a Lei do Inquilinato recebeu atualizações que reforçam a necessidade de contratos escritos e detalhados. A formalização tornou-se uma obrigação rigorosa para evitar reajustes unilaterais e garantir que o imóvel seja entregue com estruturas elétricas e hidráulicas em pleno funcionamento.
O proprietário que não mantiver a manutenção em dia pode sofrer sanções judiciais mais severas em 2026. Recomenda-se que tanto locadores quanto locatários revisem as cláusulas de reajuste, garantindo que estejam alinhadas aos índices oficiais de inflação, como o IPCA, para evitar conflitos jurídicos e financeiros futuros.
