Proprietários de imóveis em Goiás agora possuem um respaldo jurídico definitivo para reduzir os custos da escritura e registro. A decisão histórica do Superior Tribunal de Justiça (STJ), firmada em 2022 no REsp 1.937.821/SP, estabeleceu regras claras que impedem a cobrança abusiva do ITBI.
Ao definir as teses do Tema 1.113, a corte protegeu o contribuinte contra a prática das prefeituras de arbitrar valores fictícios. Essa jurisprudência funciona como um “sinal verde” para que famílias regularizem seus lares saindo da informalidade.
O que muda com o Tema 1.113 no cálculo do imposto?
O julgamento sob o rito dos recursos repetitivos determinou que o valor da transação declarado pelo contribuinte é a referência principal. Isso significa que nenhuma prefeitura goiana pode ignorar o preço real pago pelo imóvel para cobrar mais imposto.
Antes dessa definição, municípios usavam “Pautas de Valores” internas que frequentemente superavam o preço de mercado. Agora, essa base de cálculo pré-fixada é considerada ilegal se utilizada como padrão absoluto, garantindo que o ITBI incida sobre o valor efetivo do negócio.
Quais são as teses do STJ que blindam o comprador?
Para facilitar a defesa dos direitos do cidadão, o tribunal resumiu a decisão em três pilares fundamentais que devem ser seguidos. Conhecer esses pontos é essencial na hora de questionar a guia de pagamento no cartório ou na prefeitura.
As regras fixadas pela justiça são:
- Base de Cálculo Real: O imposto deve ser calculado sobre o valor de mercado da transação (o que foi pago), e não sobre o valor venal do IPTU.
- Presunção de Boa-fé: A declaração do contribuinte tem fé pública, devendo ser aceita pelo fisco municipal inicialmente como verdadeira.
- Inversão do Ônus: A prefeitura não pode arbitrar um valor maior previamente; ela só pode cobrar a mais se abrir processo administrativo e provar fraude.
Por que a base do IPTU não pode ser usada?
A decisão do STJ esclareceu que a base de cálculo do IPTU não deve servir como piso obrigatório para o ITBI. São impostos com fatos geradores distintos: um taxa a propriedade anualmente, enquanto o outro taxa uma transação de mercado pontual.
Muitas prefeituras utilizavam o valor venal do IPTU atualizado como “mínimo”, prática que foi vetada pelos ministros. Se você comprou um lote por R$ 50 mil, mas o cadastro municipal diz que vale R$ 80 mil, o imposto deve ser sobre os R$ 50 mil comprovados.
Como essa decisão impacta a regularização em Goiás?
Em cidades como Goiânia, Anápolis e Aparecida de Goiânia, a medida derruba a barreira financeira que travava a escrituração. O custo do imposto, que varia entre 2% e 4%, muitas vezes inviabilizava a troca do “contrato de gaveta” pela escritura pública definitiva.
Com a garantia de que o tributo será calculado sobre o valor real pago, que em muitos casos de regularização é antigo ou simbólico, o processo se torna mais barato. Isso incentiva o registro formal, valorizando o patrimônio em até 30%.
O que fazer se a prefeitura negar o valor declarado?
Se o município ignorar o REsp 1.937.821/SP ao emitir a guia, não aceite a cobrança passivamente. O primeiro passo é protocolar um requerimento administrativo na Secretaria de Finanças citando o Tema 1.113 e anexando provas do pagamento.
Caso a negativa persista, o contribuinte tem a via judicial (Mandado de Segurança) totalmente favorável, pois a questão já está pacificada. Consulte um advogado imobiliário ou a Defensoria Pública para fazer valer a tese do tribunal superior.
Aproveite o entendimento consolidado para colocar a documentação da sua casa em dia ainda este ano.
Direitos garantidos para quem vai escriturar
- O valor do ITBI deve seguir o preço real da venda declarado, presumindo-se a boa-fé do comprador.
- Tabelas de referência municipais ou valor do IPTU não podem ser usados como piso automático para a cobrança.
- O ônus da prova é da prefeitura, que só pode questionar o valor mediante processo administrativo regular.
