A ação de despejo em razão do não pagamento do aluguel deve ser conduzida de acordo com a legislação: trata-se da chamada ação de despejo por falta de pagamento. O advogado Flávio Gomes Miranda (OAB/SP 465.938), especialista em Direito Imobiliário, ressalta que adotar práticas ilegais, como interromper água, energia ou trocar a fechadura, pode gerar ações de indenização em favor do inquilino.
Flávio atende clientes em todo o território nacional e compartilha conteúdos de orientação no TikTok e no Instagram (@flaviomirandaadv). Sempre observando as diretrizes da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), ele recomenda que proprietários busquem apoio jurídico antes de qualquer medida, evitando riscos e litígios desnecessários.
O que diz o especialista sobre a ação de despejo por inadimplência?
Segundo Flávio, a única forma segura de retomar o imóvel alugado é por meio da ação de despejo por falta de pagamento. Ele alerta que impedir o acesso do locatário ou cortar serviços essenciais é ilegal e pode resultar em responsabilização do proprietário. Nessa ação, o juiz avalia o atraso nos aluguéis e, se os requisitos forem preenchidos, emite ordem para a desocupação.
O advogado destaca ainda que, seguindo o trâmite judicial, o locador consegue comprovar a inadimplência e pode obter liminar de despejo em até 15 dias, caso requerida e concedida. Quando não há liminar, a decisão judicial final geralmente concede ao inquilino até 30 dias para deixar o imóvel voluntariamente.
Quais etapas seguir para propor a ação de despejo?
O primeiro passo é reunir documentos que comprovem a dívida: contrato de locação, recibos em atraso e notificações enviadas. É importante notificar previamente o inquilino — de preferência via cartório ou com aviso de recebimento (AR) — oferecendo prazo para quitação ou saída. Se não houver acordo, o proprietário pode ingressar com a ação, conforme o artigo 9º, inciso III da Lei do Inquilinato.
Na sequência, o advogado do locador ajuíza a ação, juntando as provas da inadimplência e da notificação. A petição inicial pode incluir pedido liminar para desocupação em 15 dias. Se deferida, a ordem é expedida antes da sentença final; se não, o processo segue até julgamento, podendo fixar prazo de até 30 dias para a saída.
Por que não cortar serviços ou trocar fechaduras?
De acordo com Flávio, cortar água, luz ou impedir a entrada do inquilino caracteriza coação e pode gerar indenização. Mesmo inadimplente, o locatário possui direitos garantidos em lei, inclusive defesa no processo. Medidas arbitrárias expõem o proprietário a custos adicionais e problemas judiciais.
A via adequada é sempre a judicial, dentro dos limites da lei. Qualquer tentativa extrajudicial ou violenta pode agravar ainda mais a situação.
Existe alternativa à ação judicial?
Nos casos de atraso sem acordo, a ação de despejo por falta de pagamento é o único instrumento previsto na Lei do Inquilinato. Ela protege tanto o locador quanto os direitos do inquilino. Embora haja projetos legislativos que discutem notificações extrajudiciais mais rápidas, atualmente apenas a via judicial garante a retomada legal do imóvel.
Assim, não é recomendado adotar atitudes sem respaldo jurídico, já que somente o Poder Judiciário tem autoridade para determinar a saída do inquilino.
FAQ sobre Ação de Despejo por Falta de Pagamento
- Quanto tempo demora uma ação de despejo?
Pode variar de alguns meses a até 2 anos. Com liminar concedida, a desocupação pode ocorrer em até 15 dias. - É possível despejar o inquilino sem processo judicial?
Não. Medidas como trocar fechaduras ou cortar serviços são ilegais e podem gerar indenização. Apenas o Judiciário pode autorizar. - O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?
Sim. Até a audiência de conciliação, o inquilino pode quitar o débito (aluguel, juros, multa e custas) e suspender o despejo. - Preciso de advogado para entrar com a ação?
Sim. A representação por advogado ou defensor público é obrigatória. - O que acontece se o inquilino não sair mesmo após ordem judicial?
O juiz pode autorizar o despejo forçado, realizado por oficial de justiça. - É necessário notificar o inquilino antes da ação?
Sim. A notificação prévia, preferencialmente via cartório ou AR, é fundamental para comprovar a tentativa de acordo. - O locador pode exigir indenização pelos atrasos além do despejo?
Sim. É possível cobrar judicialmente os valores em atraso com juros, multa e correção monetária. - O fiador também pode ser responsabilizado?
Sim. Se houver fiador no contrato, ele pode ser incluído na ação e responder pela dívida.
Curiosidade sobre o especialista
Além do despejo, Flávio produz conteúdos sobre usucapião, contratos e outros conflitos imobiliários, sempre enfatizando a importância da legalidade. Seus vídeos buscam simplificar temas jurídicos e oferecer orientação segura a proprietários em todo o país.
Fontes de referência
- Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91)
