O uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) como apoio na compra da casa própria vem ganhando cada vez mais espaço entre trabalhadores de diversas faixas de renda. A recente ampliação do valor máximo dos imóveis financiados com recursos do FGTS abriu novas possibilidades, sobretudo para famílias que vivem em grandes centros urbanos, onde os preços dos imóveis costumam ser mais elevados. Com essa mudança, o benefício deixou de ser associado apenas às famílias de menor renda e passou a alcançar também a renda média e alta.
Como funciona o uso do FGTS para financiar imóveis?
O FGTS pode ser utilizado de diversas maneiras no financiamento imobiliário, desde que o contrato esteja enquadrado no Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O trabalhador pode empregar o saldo para compor o valor de entrada, complementar o montante a ser financiado, amortizar o saldo devedor ou reduzir o valor das prestações futuras. Em alguns casos, também é possível utilizar o FGTS para liquidar antecipadamente o financiamento. A regra geral é que o recurso seja destinado à aquisição de um imóvel residencial, para moradia própria, e dentro do limite de valor estabelecido pelo Conselho Curador do FGTS.
Com a atualização recente, o teto do valor do imóvel que pode contar com recursos do FGTS passou a ser de R$ 2,25 milhões. Esse limite vale para operações enquadradas no SFH e permite que um número maior de contratos se beneficie do uso do fundo. A medida amplia o alcance do benefício sem alterar a natureza do FGTS, que permanece voltado à proteção do trabalhador em situações específicas, como demissão sem justa causa, aposentadoria e aquisição da casa própria. É importante destacar que a utilização do FGTS é sempre opcional e depende da autorização do titular e da análise do agente financeiro.
Quais são as regras para usar FGTS no financiamento de imóveis?
Para utilizar o FGTS no financiamento imobiliário, é necessário cumprir algumas exigências. A primeira se refere ao próprio imóvel: ele deve ser destinado à habitação do titular do fundo, não podendo ser adquirido com o objetivo principal de aluguel, investimento ou uso exclusivamente comercial. Além disso, o imóvel precisa estar localizado em área urbana do município, de acordo com os critérios definidos pelo SFH e pela legislação urbanística local.
Do lado do trabalhador, a principal condição é o tempo mínimo de vínculo com o regime do FGTS. O interessado deve possuir, somando todos os períodos de trabalho formal com carteira assinada, pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS, ainda que não sejam consecutivos. Outro requisito fundamental é não ter, no momento da contratação, outro financiamento habitacional ativo no Sistema Financeiro de Habitação e não ser proprietário de outro imóvel residencial na mesma localidade em que pretende comprar.
- Ter, no mínimo, três anos de trabalho com FGTS, contínuos ou não;
- Não possuir outro financiamento habitacional em andamento no SFH;
- Não ser proprietário de imóvel residencial na mesma cidade ou região metropolitana onde deseja comprar;
- O imóvel deve ser residencial, urbano e destinado à moradia do titular do FGTS;
- O valor do imóvel deve estar dentro do limite de R$ 2,25 milhões.
Famílias de renda média e alta também podem usar o FGTS?
A ampliação do teto para imóveis de até R$ 2,25 milhões passou a permitir que famílias de renda média e alta utilizem o FGTS no financiamento de imóveis, especialmente em mercados mais caros e aquecidos, como Rio de Janeiro, São Paulo e outras capitais. Antes da mudança, o limite de R$ 1,5 milhão restringia o uso do benefício em bairros e regiões onde os preços de venda eram mais elevados, o que acabava excluindo parte da classe média e de compradores com renda mais alta dessa possibilidade.
Com o novo teto, contratos de financiamento habitacional nessa faixa de valor podem ser enquadrados no SFH, abrindo espaço para que o saldo do FGTS seja usado na composição da entrada ou na redução do valor das prestações. Essa flexibilização não altera o requisito de que o imóvel seja para moradia própria, mas amplia o universo de imóveis que podem se enquadrar nas regras do sistema. Na prática, isso torna o FGTS uma ferramenta mais versátil, capaz de atender desde famílias de menor renda até aquelas com renda intermediária e superior, acompanhando a evolução dos preços nos grandes centros urbanos.
Como aumentar as chances de encontrar um imóvel que caiba no bolso?
Além de conhecer as regras do financiamento com FGTS, muitas famílias buscam estratégias para encontrar imóveis compatíveis com sua renda e com o orçamento mensal disponível. Um primeiro passo importante é fazer um levantamento detalhado dos preços na região de interesse, comparando valores de metro quadrado, estado de conservação, idade do imóvel, padrão de acabamento e infraestrutura do entorno (acesso a transporte, comércio, escolas, saúde, lazer, entre outros). Essa pesquisa ajuda a identificar se o valor pedido está alinhado ao que vem sendo praticado no mercado.
Como consultar os registros imóveis efetivamente vendidos em bairros na mesma região?
Uma prática comum é consultar registros de imóveis efetivamente vendidos em bairros semelhantes ou na mesma região, o que oferece uma referência mais concreta de preço de mercado. Também é recomendável que o comprador organize uma lista de prioridades, diferenciando o que é essencial (como número mínimo de quartos, segurança, acesso ao trabalho) do que é desejável, mas pode ser flexibilizado, como vaga de garagem extra, área de lazer completa, piscina ou número de suítes. Com isso, fica mais fácil ajustar as expectativas ao orçamento e ao limite de financiamento disponível, inclusive considerando o uso do FGTS.
- Mapear bairros de interesse e levantar valores médios de venda por metro quadrado;
- Comparar anúncios com dados de imóveis efetivamente vendidos na mesma região;
- Verificar se o imóvel desejado se enquadra no limite de R$ 2,25 milhões do SFH;
- Checar se o trabalhador atende ao tempo mínimo de contribuição ao FGTS e às demais regras;
- Simular o financiamento considerando o uso do FGTS na entrada, amortização ou redução de parcelas.
Com informação organizada, atenção às regras do sistema habitacional e uso estratégico do FGTS, o processo de compra tende a ser mais previsível e planejado. A medida que elevou o teto para R$ 2,25 milhões ajusta o instrumento à realidade de diferentes faixas de renda e amplia as alternativas para quem deseja transformar o saldo do fundo em patrimônio residencial, contribuindo para o acesso à moradia em um mercado cada vez mais competitivo.
