A regularização de imóveis no Brasil ficou mais simples com a Lei 14.382/2022, que permite formalizar a propriedade sem a necessidade de uma escritura pública tradicional. Agora, o comprador que possui apenas o contrato de compra e venda quitado pode recorrer à adjudicação compulsória extrajudicial diretamente no cartório.
Quando o contrato permite a regularização direta?
Essa modalidade é aplicada quando o imóvel já está totalmente pago, mas o vendedor não pode ou não quer assinar a escritura definitiva. Especialistas do setor jurídico explicam que o procedimento resolve casos onde o antigo dono faleceu, desapareceu ou se recusa injustificadamente a transferir o bem para o nome do atual proprietário.
O processo acontece no Cartório de Registro de Imóveis, onde o oficial analisa a documentação e o histórico da transação. Se todos os requisitos forem preenchidos, o registro é feito no nome do comprador, garantindo a segurança jurídica necessária para venda, financiamento ou herança do patrimônio.
Quais são os documentos exigidos pelo cartório?
Para iniciar o pedido, é fundamental reunir provas robustas da transação e da quitação financeira do imóvel. O cartório exige que o processo seja acompanhado por um advogado, que assinará o requerimento e guiará a coleta das certidões negativas judiciais tanto do comprador quanto do vendedor.
Uma linha curta conecta os principais itens necessários para o seu processo:
- Contrato de promessa de compra e venda ou cessão de direitos.
- Comprovantes de pagamento que atestem a quitação total do valor do imóvel.
- Ata notarial lavrada em Tabelionato de Notas atestando o inadimplemento do vendedor.
- Comprovante de pagamento do ITBI e certidões de ônus reais atualizadas.
Como funciona o passo a passo da adjudicação?
O primeiro passo é a lavratura da ata notarial, onde o tabelião registra que o vendedor não cumpriu a obrigação de passar a escritura. Depois, o advogado protocoliza o pedido no Registro de Imóveis, onde o oficial fará a prenotação e notificará o vendedor para se manifestar em até 15 dias.
Caso não haja oposição do antigo dono nesse prazo, o oficial de registro averba a adjudicação diretamente na matrícula do imóvel. Se houver alguma discordância fundamentada ou litígio grave, o caso deixa de ser administrativo e deve ser resolvido pela via judicial com o auxílio de um juiz.
Qual o custo estimado para regularizar em 2026?
O investimento para legalizar o bem varia conforme o valor venal do imóvel e as tabelas de custas estaduais vigentes em 2026. Além dos emolumentos do cartório, o proprietário deve considerar o ITBI, que geralmente fica entre 2% e 4% do valor de avaliação, e os honorários do profissional jurídico.
Veja abaixo uma estimativa de custos baseada em valores médios de mercado:
Existe diferença entre adjudicação e usucapião?
A adjudicação compulsória é baseada em um direito contratual, ou seja, você tem um papel que prova que comprou e pagou. Já a usucapião extrajudicial foca na posse mansa e pacífica por um longo período, sendo a saída ideal quando não existe contrato ou quando a cadeia de vendas anterior está muito confusa.
Na usucapião, é necessário comprovar a ocupação por prazos que variam de 5 a 15 anos, dependendo do caso. A grande vantagem da adjudicação é a rapidez, já que não exige provas de tempo de moradia, apenas a prova do negócio quitado, tornando-se o caminho mais eficiente para quem possui a documentação básica em mãos.
Quais os riscos de manter o imóvel irregular?
Viver em um imóvel sem registro deixa a família vulnerável a disputas de herdeiros do antigo dono ou até a penhoras judiciais por dívidas do vendedor que ainda consta como proprietário. Sem a matrícula atualizada, o imóvel sofre uma desvalorização significativa, dificultando a venda pelo valor real de mercado.
Regularizar a situação formaliza a função social da propriedade e permite que o dono utilize o bem como garantia em empréstimos com juros menores. Consultar o cartório de imóveis local é o primeiro passo para verificar os prazos específicos de 2026 e garantir que seu patrimônio esteja protegido contra qualquer tentativa de venda inválida por terceiros.
