Quando o inquilino atrasa o aluguel, a medida correta para o proprietário não é cortar água, luz ou trocar a fechadura, práticas ilegais que podem gerar indenização em favor do locatário. A solução adequada está prevista na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91): a ação de despejo por falta de pagamento.
O advogado Flávio Gomes Miranda (OAB/SP 465.938), especialista em Direito Imobiliário e atuante em todo o Brasil, reforça que a orientação jurídica é fundamental para conduzir o processo dentro da legalidade. Em suas redes sociais (@flaviomirandaadv, no TikTok e Instagram), ele explica de forma acessível os direitos e deveres de proprietários e inquilinos, lembrando que agir corretamente evita litígios e riscos desnecessários ao dono do imóvel.
O que diz Flávio Gomes Miranda sobre ação de despejo por falta de pagamento?
Flávio esclarece que a única via segura para retomar a posse de um imóvel alugado é a ação de despejo por falta de pagamento. Ele alerta que medidas como cortar serviços ou barrar a entrada do inquilino são ilegais e podem gerar ações de indenização contra o locador. Segundo ele, com a ação de despejo, o juiz analisa o atraso nos aluguéis e, se aprovado, emite ordem judicial para desocupação do imóvel.
Flávio enfatiza que, ao seguir o caminho judicial correto, o proprietário demonstra ao juízo a inadimplência, e assim obtém a liminar de despejo em até 15 dias caso requerida e aceita. Na ausência de liminar, o processo pode ser concluído com sentenças que dão prazo de até 30 dias para saída voluntária do inquilino.
Quais são os passos legais para ajuizar uma ação de despejo?
Primeiro, é preciso documentar a inadimplência: contrato de locação, recibos de aluguel atrasado, notificações. Também é essencial uma notificação prévia ao inquilino, preferencialmente por cartório ou com AR, oferecendo prazo para pagamento ou desocupação. O não cumprimento permite ajuizamento da ação de despejo por falta de pagamento, conforme artigo 9º inciso III da Lei do Inquilinato.
Em seguida, o locador ingressa com a ação por meio de advogado, incluindo provas da dívida e tentativa de notificação. A petição pode pedir liminar para desocupação em até 15 dias. Se o pedido for aceito, a ordem é dada antes mesmo da sentença final; caso contrário, o processo segue e a desocupação ocorre após decisão judicial, com prazo de até 30 dias.
Por que não cortar água ou trocar fechadura?
Flávio alerta que medidas como cortar serviços ou impedir o acesso do inquilino configuram coação, podendo gerar processos de indenização e responsabilização civil. Mesmo o inquilino inadimplente tem direito de defesa e proteção legal. Essas ações sem respaldo judicial expõem o locador a riscos judiciais e custos adicionais.
A única via segura é o processo formal de despejo, com respaldo jurídico. O proprietário deve evitar qualquer atitude extrajudicial ou violenta, já que isso torna a situação mais complexa do ponto de vista legal.
A ação de despejo é sempre a única opção?
Sim, em casos de atraso de aluguel sem acordo, a ação de despejo por falta de pagamento é a ferramenta legal prevista na Lei do Inquilinato. Ela protege tanto o direito do locador quanto as garantias do inquilino. Procedimentos extrajudiciais ainda não são plenamente vigentes, embora tramitação legislativa discuta notificação por cartório para desocupação em 15 dias antes do ingresso na Justiça.
Não se recomenda recorrer a medidas arbitrárias ou sem fundamento jurídico, pois apenas o poder Judiciário tem atribuição legal para ordenar a saída do inquilino.
Quais dúvidas frequentes sobre despejo você pode ter?
Uma dúvida comum é quanto tempo leva o processo: pode variar de alguns meses a até 2 anos, mas se não houver defesa e os requisitos forem atendidos, liminar garantida permite desocupação em até 15 dias. Sem liminar, a decisão final pode conceder prazo de até 30 dias para saída voluntária do inquilino.
Outra questão: é obrigatório ter advogado? Sim. A lei exige representação por advogado ou defensor público para ajuizar ação de despejo. Isso garante que o processo siga o devido procedimento legal desde a notificação até a execução da sentença.
Uma curiosidade sobre o especialista ou processo?
Flávio também aborda outros temas nos seus vídeos, como usucapião, contratos e conflitos imobiliários, sempre ressaltando a importância de agir com respaldo legal e ser orientação clara ao proprietário. Ele compartilha conteúdos acessíveis para todo o Brasil, reforçando a atuação ética e segura no campo imobiliário.
